Ich habe meine derzeitige Wohnung im Dezember 2006 mit Wirkung zum 31.03.2007 fristgerecht gekündigt. Da ich zum 01.02.2007 eine neue Wohnung beziehen werde und die alte Wohnung dann freisteht, beginnt mein alter Vermieter nach beiderseitiger Absprache ab dem 01.02.2007 mit notwendigen Kernsanierungsmaßnahmen der alten Wohnung. Diese Sanierungsmaßnahmen sind nicht auf die vorherige Vermietung zurückzuführen.
Meines Wissens nach muß ich in diesem Fall für die Dauer dieser Sanierungsmaßnahmen (Badkompletterneuerung, Erneuerung der elektrischen Leitungen, Einbau einer neuen Küche etc.) keine Miete zahlen, da sich die Wohnung dann in einem nicht bewohnbaren Zustand befindet. Ansonsten könnten diese Sanierungsmaßnahmen erst nach Ablauf des Mietverhältnisses am 31.03.2007 beginnen.
Ist es richtig, daß ich bei diesem Sachverhalt für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen keine Miete zu entrichten habe, und auf welchen Paragraphen begründet sich diese Tatsache?
Mit freundlichen Grüßen,
Jens Witte
Sehr geehrter Herr Witte,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Aus dem Mietvertrag haben Sie gemäß § 535 BGB einen Erfüllungsanspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Ihr Anspruch auf Mietminderung stützt sich auf § 536 Absatz 1 BGB, der lautet:
§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Wird Ihnen der geschuldete Erfüllungsanspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht gewährt, so haben sie einen Anspruch auf Minderung der Miete, der bis zur gänzlichen Befreiung der Miete gehen kann. Wie weitgehend der Minderungsanspruch ist, hängt von der Erheblichkeit des Mangels und der tatsächlichen Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache ab.
Wenn die von dem Vermieter durchzuführenden Maßnahmen dazu führen, dass die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung für die gesamte Dauer vom 01.02.-31.03.2007 gänzlich aufgehoben ist, sind Sie für die Dauer von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit.
Ob durch die Sanierungsmaßnahmen die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung völlig beseitigt ist, hängt von deren Umfang ab. Jedoch erscheint es laut Ihrer Schilderung so, dass mehrere Räume mit umfangreichen Maßnahmen betroffen sind, so dass einiges dafür spricht, dass die Gebrauchsfähigkeit völlig aufgehoben ist.
Die Befreiung der Miete besteht natürlich nur für die tatsächliche Dauer der Sanierungsmaßnahmen, die die Gebrauchstauglichkeit aufheben. Ob dies tatsächlich 2 Monate sind kann von hier nicht beantwortet werden.
Ich hoffe Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Hörstrup
http://www.juracity.de
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