Schönheitsreparaturen - Rechtsfrage stellen, Antwort durch einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Fachanwalt

Kategorie:

Mietrecht

Frage:

Auszug aus Mietvertrag:

"§13 Instandhaltung des Mietobjektes

1. Der Mieter hat das Objekt sowie die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln und ordnungsgemäß zu reinigen. Der Mieter hat in den Mieträumen für ausreichend Lüftung und Heizung zu sorgen. Die Mieträume sind von allem Ungeziefer freizuhalten.
2. Der Mieter ist verpflichtet, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter nach Maßgabe des nachfolgenden Fristenplanes fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere

- in den Wohnküchen alle 2 Jahre,
- in den Koch-Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre,
- in Bädern und in Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre,
- in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre,
- in Fluren, Dielen spätestens alle 5 Jahre,
- in sonstigen Nebenräumen spätestens alle 7 Jahre.

3. Abweichend vom Vorstehenden sind die Anstriche der Fenster einschließlich Nachkitten der inneren Verglasung sowie die Anstriche der Türen und Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel (außer Kunstoffmöbel) in den Wohn-, Koch-, Eßküchen, Bädern und Räumen wie Duschanlagen spätestens alle 4 Jahre durchzuführen. Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen; er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
4. Läßt in besonderen Ausnahmefällen währen der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
5. Schäden im Haus und in den Mieträumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhaftes Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht verursach werden. Das gilt insbesondere, wenn technische Anlagen oder sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend belüftet, beheizt oder nicht genügend gegen Frost geschützt werden.
6. Treten Verstopfungen in den Abflußleitungen auf, so haftet hierfür der Verursacher.
Der Mieter ist verpflichtet, sich an den Kosten für kleine Instandhaltungen mit einem Betrag in Höhe von DM 150,- zu beteiligen, sofern nicht der Mieter für derartige Reparaturen im laufenden Kalenderjahr schon mit mindestens 8% der Jahresmiete belastet wurde. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von Schäden an den Instalationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden

Frage:
Muß ich nach gültiger Rechtssprechung die Schönheitsreparaturen in meiner Wohnung ausführen bzw. auf meine Kosten ausführen lassen, oder ist der Passus im Mietvertrag rechtswidrig und der Vermieter muß für Schönheitsreparaturen durchführen.

Antwort:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Der Auszug aus dem Mietvertrag betrifft die Frage der Zulässigkeit der Übertragung der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Vertrag auf den Mieter.

Grundsätzlich stellt die Durchführung von Schönheitsreparaturen die Instandsetzung von Abnutzungserscheinungen dar, die durch das übliche Wohnen entstanden sind. Da Sie als Mieter für die Gebrauchsüberlassung an den Vermieter einen Mietzins entrichten, gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Dies gilt ohne eine besondere vertragliche Regelung.

Die Rechtsprechung des BGH hält die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weitestgehend für zulässig.

§ 13 Ziff. 1 Ihres Mietvertrages konkretisiert lediglich die gesetzlichen Bestimmungen der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht. Der Mieter hat die Mietsache so pfleglich zu behandeln, dass sie nicht beschädigt und mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel bestehen demnach nicht.

§ 13 Ziff. 2, 3 und 4 Ihres Mietvertrages wälzt die Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieter über. Dabei sind die vom BGH aufgestellten Grundsätze zur Wirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausreichend berücksichtigt. Der Umfang der übertragenen Schönheitsreparaturen deckt sich mit der Rechtsprechung. Auch der aufgestellte Fristenplan ist zulässig. Die Möglichkeit der Verlängerung oder Verkürzung dieser Fristen ist rechtmäßig.

Die in § 13 Ziff. 5 geregelte Anzeigepflicht entspricht der gesetzlichen Vorgabe des § 536 c BGB. Die in Ziff. 5 geregelte Haftung des Mieters ergibt sich ebenfalls unmittelbar aus dem Gesetz, so dass keine Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit bestehen. Die Haftung wegen unsachgemäßen Gebrauchs ergibt sich ebenfalls aus der bereits erwähnten Obhutspflicht des Mieters, die Mietsache so pfleglich zu behandeln, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird.

Die in Ziff 6 genannte Kleinreparaturklausel ist in der vereinbarten Form ebenfalls wirksam. Die Kleinreparaturen sind von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Auch diese Instandhaltungsmaßnahme obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter, ist aber ebenfalls durch Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Die Begrenzung auf 150 DM entspricht den Vorgaben der Rechtsprechung, die besagt, dass Bagatellreparaturen im Einzelfall 75 € betragen dürfen. Auch die von der Rechtsprechung vorgesehene summenmäßige Begrenzung der Reparaturkostenbeteiligung auf das Jahr (nicht mehr als 8-10% der Jahrsmiete) wurde im vorliegenden Mietvertrag vereinbart.

Hinsichtlich des Umfangs der Kleinreparaturen darf sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind ( Gas- und Wassereinrichtungen, Herd und Fenster- und Türverschlüsse usw.) Insoweit ist auch diese Klausel zulässig.

Abschließend teile ich Ihnen mit, dass die mietvertraglichen Regelung mit der derzeitigen Rechtsprechung konform sind, so dass die Ihrerseits vertraglich übernommen Arbeiten durchzuführen sind.

Ich hoffe die Frage zur Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Hörstrup, Rechtsanwältin

http://www.juracity.de

Nachfrage:

Ergänzung:

Status:

archiviert

Datum:

29.01.2006

Preis:

30 €

Kunde:

Knutvopel

Experte: