Betreff:
Kategorie:
Mietrecht
Frage:
Hallo,
bin Vermieter einer Wohnung.
Die Wohnung wurde erstmals Fertiggestellt zum 1.1.05 und von mir kompl. neu Tapeziert und gestrichen. Der Mieter ist eingezogen und nach 12 1/2 Monaten wieder ausgezogen, dieser hat nicht renoviert, und wir haben nach der Quotenregelung abgerechnet. Anteilig 30% der Kosten.
Am 15.01.06 ist eine neue Mieterin eingezogen, und hat die Wohnung im o.g. Zustand belassen.
Die neue Mieterin ist zum 31.12.06 wieder ausgezogen (nach 11 1/2 Monaten), und hat auch nicht renoviert. Im Abnahmeprotokoll hatten wir vereinbart das nach der Quotenregelung abgerechnet wird. Diese will die Mieterin aber jetzt im Nachhinein nicht Akzeptieren und nichts bezahlen. Sie beruft sich darauf, das die Wohnung beim Einzug ja nicht neu renoviert war.
War der Zeitraum in dem die Mieterin in der Wohnung war zu kurz, damit Sie die renovierungspflicht hat?
Bin ich hier im Recht, das die Mieterin die Kosten tragen muß?
Danke für Ihre Antwort
mfg Fischer
Antwort:
Sehr geehrter Ratsuchender,
nach den mir vorliegenden Informationen möchte ich Ihre Frage beantworten.
Grundsätzlich sieht das geltende Mietrecht den Vermieter in der Durchführungspflicht für die Schönheitsreparaturen. Hiervon kann durch die Gestaltung des Mietvertrages regelmäßig zu Lasten des Mieters und zu Gunsten des Vermieters abgewichen werden. In der Praxis wird dies fast regelmäßig durch die Gestaltung der Mietverträge auch erfolgen. Hier gilt dann aber einschränkend der Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr zu renovieren hat, als er tatsächlich auch abwohnt.
Angaben zu den konkreten Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag finden sich nicht. Ich muss mich daher hier etwas allgemeiner fassen.
Ich nehme zunächst an, dass es sich um einen üblichen Formularmietvertrag, also ein vorformuliertes Vertragswerk handelt. Da Sie im Verhältnis zum ersten Mieter die Quotenregelung angewandt haben, nehme ich weiter an, dass Sie in den Mietverträgen die Vornahme der Schönheitsreparaturen gemäß einem Fristenplan bzw. anteiliger Quote vereinbart haben. Ob bzw. welche Vereinbarungen für Schönheitsreparaturen bei Einzug oder Auszug der zweiten Mieterin getroffen worden sind, weiß ich nicht.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.06.06; VIII ZR 124/05) ist die Vereinbarung von Fristenplänen und Quoten grundsätzlich zulässig, soweit es sich nicht um starre Fristen handelt.
Unterstellt dies wäre bei Ihnen der Fall, hätten Sie zunächst einen Anspruch gemäß dem Fristenplan. Die entsprechenden Vereinbarungen sehen in der Regel eine Beteiligung an den Kosten vor, soweit die Vornahmepflicht mehr als ein Jahr zurückliegt. Da die Fristen bzw. Quoten Ihres Vertrages aufgrund der kurzen Mietzeit von unter einem Jahr aber wahrscheinlich noch nicht erreicht sind, ist die Entstehung des Anspruches als fraglich zu bezeichnen.
Es bietet sich daher an, mit der ehemaligen Mieterin noch eine Klärung herbeizuführen. So könnte man anregen, einen Teil der Kaution einvernehmlich als Ausgleichszahlung einzubehalten.
Ein Anspruch könnte sich jedoch aus dem Abnahmeprotokoll ergeben. Auch hier wäre aber eine Kenntnis der genauen Absprachen erforderlich. Allerdings unterliegen Formularabnahmeprotokolle ebenso wie Formularverträge einer strengen Inhaltskontrolle der Gerichte.
Ich hoffe auf der Grundlage des mir mitgeteilten Sachverhaltes, Ihnen eine Orientierung gegeben zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Ahrend
http://www.juracity.deNachfrage:
Hallo,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich will nochmal kurz auf meine Frage zurück kommen.
Im Mietvertrag (Haus und Grund Formular 04/2003) habe ich die Schönheitsreparaturen Rechtsgültig auf den Mieter übertragen. Im Formularmietvertrag steht "Im Allgemeinem".
Im Abnahmeprotokoll das ich selbst erstellt habe, wurde vereinbart das dies lt. Mietvertrag §12 Abs. 4 abgerechnet wird. Quotenregelung.
Jetzt bezieht sich meine Frage nochmal auf die kurze Mietzeit, in der die Mieterin in der Wohnung gewohnt hat. 11 1/2 Monate.
Im Mietvertrag unter §12 Schönheitsreparaturen ist dies im Punkt 4 folgendermaßen geregelt: Liegt die Mietzeit 1 Jahr zurück so zahlt der Mieter 33%, liegen diese 2 Jahre zurück zalhlt der Mieter 66% usw.
Aber in meinem Fall ist dies ja noch nicht mal 1 Jahr, welche Regelung greift hier, oder habe ich überhaupt keinen Anspruch auf Renovierungskosten???
Danke für Ihre Antwort
mfg Fischer
Ergänzung:
Sehr geehrter Ratsuchender,
aus dem Mietvertrag dürfte sich aufgrund der unter einem Jahr liegenden Mietzeit kein Anspruch auf eine Quotenregelung ergeben.
Ein Anspruch könnte sich jedoch aus der Vereinbarung im Abnahmeprotokoll ergeben, soweit dies eine ausgehandelte Formulierung ist. Es wäre jedoch zu klären, ob sich die Bezugnahme auf § 12 Abs. 4 Mietvertrag nur auf die Mietzeit bezieht. In diesem Fall würde ich den Anspruch verneinen. Bezieht sich die Formulierung jedoch ausdrücklich nur auf die Zahlungsverpflichtung ohne Berücksichtigung der Mietzeit läßt sich der Anspruch vertreten. Dies ist jedoch auch eine Auslegungsfrage. Die Entscheidung eines Gerichts lässt sich da nicht sicher voraussehen.
Wie in meiner Antwort schon angesprochen, würde ich auf mit denen in der Nachfrage mir gegebenen weiteren Informationen zu einer vergleichsweisen Verständigung raten.
Vor eine gerichtlichen Inanspruchnahme der Mieterin würde ich das Abnahmeprotokoll zunächst einem Anwalt zur Prüfung vorlegen. Dies kann gerne auch von hier übernommen werden. Da Mietstreitigkeiten immer vor den örtlichen Amtsgerichten verhandelt werden, ist jedoch zu beachten, dass Reisekosten auswärtiger Anwälte von Rechtsschutzversicherungen oder im Falle des Obsiegens vom Gegner regelmäßig nicht überrnommen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Ahrend, Rechtsanwältin
http://ssl.juracity.deStatus:
archiviert
Datum:
02.05.2007
Preis:
30 €
Kunde:
Blumes1
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