Sehr geehrte Frau Groß,


Vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Hinsichtlich der Wirksamkeit der Kautionsregelung in Ihrem Mietvertrag dürften keine Bedenken bestehen. Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter während und nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters eine Mietsicherheit zu leisten gibt es nicht. Eine Verpflichtung zur Kautionsleistung wurde aber vertraglich vereinbart. Mietsicherheiten dürfen bei Wohnraummieten höchstens drei Nettokaltmieten betragen, so dass Ihre Vereinbarung mir Ihrem Vermieter hinsichtlich der Höhe der Mietsicherheit insoweit zulässig ist.

Auch die Regelung der Verpfändung des Sparbuches dürfte insoweit unbedenklich sein. Bei der Verpfändungserklärung sollte man allerdings darauf achten, dass der Inhalt der Verpfändungserklärung so ausgestaltet ist, dass der Vermieter nach Kontokündigung nicht ohne weiteres die Auszahlung des Kautionskonto verlangen kann. Auswirkung auf die Wirksamkeit einer solchen Klausel im Mietvertrag hat diese Überlegung aber nicht.

Im Zusammenhang mit den Ihrerseits geäußerten Bedenken hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gilt folgendes:

Grundsätzlich stellt die Durchführung von Schönheitsreparaturen die Instandsetzung von Abnutzungserscheinungen dar, die durch das übliche Wohnen entstanden sind. Da Sie als Mieter für die Gebrauchsüberlassung an den Vermieter einen Mietzins entrichten, gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Dies gilt ohne eine besondere vertragliche Regelung.

Die Rechtsprechung des BGH hält die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weitestgehend für zulässig.


§ 17 Ihres Mietvertrages wälzt die Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieter über. Dabei sind die vom BGH aufgestellten Grundsätze zur Wirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausreichend berücksichtigt. Der Umfang der übertragenen Schönheitsreparaturen deckt sich mit der Rechtsprechung. Auch der aufgestellte Fristenplan ist zulässig.


Die in § 17 Abs. 4 genannte Kleinreparaturklausel ist in der vereinbarten Form ebenfalls wirksam. Die Kleinreparaturen sind von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Auch diese Instandhaltungsmaßnahme obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter, ist aber ebenfalls durch Mietvertrag auf den Mieter übertragen worden. Die Begrenzung auf 80 € entspricht den Vorgaben der Rechtsprechung, die besagt, dass Bagatellreparaturen im Einzelfall 75 – 80 € betragen dürfen. Auch die von der Rechtsprechung vorgesehene summenmäßige Begrenzung der Reparaturkostenbeteiligung auf das Jahr (nicht mehr als 8-10% der Jahrsmiete) wurde im vorliegenden Mietvertrag vereinbart.

Hinsichtlich des Umfangs der Kleinreparaturen darf sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind ( Gas- und Wassereinrichtungen, Herd und Fenster- und Türverschlüsse usw.) Insoweit ist auch diese Klausel zulässig.

Abschließend dürfte aber zu überlegen sein, dass möglicherweise der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen entsprechend der mietvertraglichen Verpflichtung nicht fällig ist, da die kürzeste Frist zum Zeitpunkt Ihres Auszuges nicht abgelaufen ist. Insofern dürften Ihrerseits derartige Maßnahmen nur geschuldet sein, wenn der Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht in vertragsgemäßen Zustand ist. Der Zustand der Mietsache muss bei Rückgabe gem. § 546 BGB vertragsgemäß sein.. Wenn eine gesonderte vertragliche Vereinbarung dazu fehlt, muss der Zustand der Mietsache ordnungsgemäß sein. Sollten Sie keine weiteren Regelungen in ihrem Mietvertrag haben, müssen Sie die Wohnung unabhängig von der Durchführung von etwaigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß zurückgeben.


Ich hoffe die Frage zur Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Nina Hörstrup, Rechtsanwältin

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